Actueel
De rente loopt op: wat betekent de ECB-vergadering van 29 oktober voor je bedrijfshypotheek?
De inflatie loopt op, de Euribor stijgt en op 29 oktober besluit de ECB opnieuw over de rente. Zo zie je wat dat doet met je maandlasten, je rentedekking en je herfinanciering.
Wat speelt er?
De rente staat weer volop in de belangstelling. De inflatie in de eurozone kwam in september uit op 3,8%, tegen 3,2% in augustus. Eurostat bevestigde dat cijfer op 16 oktober. De stijging komt vooral door hogere energieprijzen.
De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de rente in september al verhoogd. Sinds 16 september is de depositorente 2,50% en de herfinancieringsrente 2,65%. Op 29 oktober vergadert de ECB opnieuw; de laatste vergadering van dit jaar is op 17 december.
Marktpartijen verwachten op 29 oktober vooral een pauze, maar een nieuwe verhoging wordt niet uitgesloten. Wat er ook gebeurt: de richting is voorlopig niet omlaag. In dit artikel lees je wat dat betekent voor ondernemers en beleggers met een bedrijfs- of verhuurhypotheek.
Variabele rente: de Euribor reageert direct
Heb je een variabele rente, dan betaal je meestal de Euribor plus een vaste opslag. De Euribor beweegt mee met de ECB-rente en met wat de markt verwacht. Op 16 oktober was de 3-maands Euribor 2,642% en de 12-maands Euribor 3,215%.
Dat de 12-maands Euribor ruim boven de 3-maands Euribor ligt, is een signaal: de markt houdt rekening met een hogere rente in de komende maanden.
Rekenvoorbeeld. Je hebt een variabele lening van € 1.000.000 tegen 3-maands Euribor plus 2,50% opslag. Je rente is dan ongeveer 5,14%, ofwel € 51.400 per jaar.
| Stijging Euribor | Rente | Rentelast per jaar | Extra per jaar |
|---|---|---|---|
| Geen | 5,14% | € 51.400 | – |
| + 0,25% | 5,39% | € 53.900 | € 2.500 |
| + 0,50% | 5,64% | € 56.400 | € 5.000 |
Elke kwart procentpunt kost op een miljoen dus € 2.500 per jaar. Bij een vaste rente merk je dit pas als je rentevaste periode afloopt.
Vaste rente: de kapitaalmarkt telt
Een vaste rente voor vijf of tien jaar hangt minder af van de ECB en meer van de rente op de kapitaalmarkt: de swaprente en de rente op staatsobligaties. Die rente is dit jaar ook opgelopen. Geldverstrekkers rekenen dat door in hun tarieven, vaak met enige vertraging.
Daarbovenop komt de opslag die de geldverstrekker voor jouw risico rekent. Die hangt af van onder meer je LTV, het type pand en de kwaliteit van de huurders. Hoe de rente precies is opgebouwd, lees je in Wat bepaalt je hypotheekrente?
In onze rentetabel zie je de actuele tarieven van zestien geldverstrekkers voor bedrijfs- en verhuurhypotheken, per type vastgoed, LTV en rentevaste periode.
Het effect op je rentedekking
Een hogere rente kost niet alleen geld, maar verkleint ook je leenruimte. Geldverstrekkers toetsen of je huur of bedrijfskasstroom de rente ruim dekt. Dat heet de rentedekking of ICR.
Neem het voorbeeld hierboven met een netto huur van € 80.000 per jaar. Bij 5,14% rente is de ICR € 80.000 ÷ € 51.400 = 1,56. Stijgt de rente naar 5,64%, dan daalt de ICR naar 1,42. Dat is nog ruim boven de 1,25 die veel geldverstrekkers vragen, maar de buffer wordt kleiner.
Bij panden met een krappere huur gaat het sneller mis. Ligt je ICR nu rond de 1,3, dan kan een rentestijging van een half procentpunt je onder de norm brengen. Dat speelt vooral bij een nieuwe aanvraag of een herfinanciering.
Loopt je rentevaste periode af?
De grootste schok zit bij ondernemers en beleggers die jaren geleden een lage rente hebben vastgezet. Stel: je hebt een lening van € 750.000 tegen 3,0% die volgend jaar afloopt. Je betaalt nu € 22.500 rente per jaar. Moet je herfinancieren tegen 5,5%, dan wordt dat € 41.250: bijna € 19.000 per jaar meer.
Wat je nu kunt doen:
- Begin op tijd. Vraag zes tot twaalf maanden voor de einddatum een renteaanbod aan. Sommige geldverstrekkers bieden een rentebedenktijd of een vooraf vastgezette rente.
- Reken je rentedekking door met een hogere rente, zodat je weet of je nog binnen de normen valt.
- Weeg vast en variabel af. Een variabele rente kan nu lager zijn, maar je loopt het risico van verdere stijgingen. Een vaste rente geeft zekerheid over je lasten.
- Kijk naar extra aflossen als je ruimte hebt. Een lagere lening verbetert je ICR en kan je in een lagere LTV-klasse brengen, met een lagere opslag.
- Vergelijk meerdere geldverstrekkers. De verschillen in opslag tussen aanbieders zijn vaak groter dan het effect van één ECB-besluit.
Zo helpt Financieringsgilde Groningen
Niemand weet precies wat de ECB op 29 oktober besluit. Wel kun je je financiering zo inrichten dat een rentestijging je niet verrast. De adviseurs van Financieringsgilde Groningen, aan de Kattegat 6-8 in Groningen, rekenen met je door wat een hogere rente betekent voor je lasten en je rentedekking. Daarna vergelijken we de voorwaarden van meerdere geldverstrekkers, zodat je op tijd de beste keuze maakt tussen vast en variabel.
Vergelijk de tarieven van zestien geldverstrekkers per type vastgoed, LTV en rentevaste periode.
Loopt je rentevaste periode binnen een jaar af? Laat je terugbellen door een adviseur.
Bronnen
Dit artikel is algemeen van aard en geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Zie ook onze disclaimer.
