Verhuurhypotheek in 2026: wat is er veranderd voor beleggers?

Een markt in beweging

De markt voor huurwoningen is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Nieuwe huurwetgeving, fiscale wijzigingen en schommelende rentes zorgden ervoor dat veel beleggers hun portefeuille opnieuw tegen het licht hielden. Sommigen verkochten, anderen zagen juist kansen.

Wat betekent dit voor wie in 2026 een verhuurhypotheek afsluit of oversluit? We zetten de belangrijkste ontwikkelingen op een rij.

Lagere overdrachtsbelasting voor woningen

Sinds 1 januari 2026 betalen beleggers 8% overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning die ze niet zelf bewonen. Daarvoor was dat 10,4%. Op een woning van € 400.000 scheelt dat bijna € 10.000 aan aankoopkosten.

Let op: de verlaging geldt voor woningen. Voor bedrijfsvastgoed, zoals kantoren, winkels en bedrijfshallen, blijft het tarief 10,4%. Bij een combinatiepand wordt de koopsom verdeeld over het woon- en het bedrijfsdeel.

De Wet betaalbare huur

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem dat de maximale huur bepaalt, geldt sindsdien ook voor het middensegment. Voor woningen in dat segment ligt de huur dus aan een maximum, afhankelijk van onder meer oppervlakte, voorzieningen en energielabel.

Voor beleggers heeft dit twee gevolgen:

• Lagere huurinkomsten voor woningen die onder de regulering vallen. Dat beïnvloedt direct hoeveel je kunt lenen, omdat de huur de rente moet dekken.
• Een lagere waarde in verhuurde staat. Taxateurs nemen de maximale huur mee in hun waardering, en die waarde bepaalt je LTV.

Een goed energielabel levert in het WWS meer punten op. Verduurzamen is daardoor niet alleen goed voor je rentekorting, maar ook voor je huurinkomsten.

Vaste huurcontracten als uitgangspunt

Sinds de Wet vaste huurcontracten (ook per 1 juli 2024) is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Tijdelijke contracten zijn nog maar in een beperkt aantal situaties toegestaan, bijvoorbeeld voor studenten of jongeren. Geldverstrekkers waarderen stabiele huurinkomsten, maar het betekent ook dat je minder flexibel bent als je een woning op termijn leeg wilt verkopen.

Box 3: overgangsjaren

Particuliere beleggers worden voor hun vastgoed belast in box 3. Na uitspraken van de Hoge Raad wordt gewerkt aan een nieuw stelsel op basis van het werkelijke rendement. Tot dat stelsel ingaat, geldt een overgangsregeling met forfaitaire rendementen, met de mogelijkheid om aan te tonen dat je werkelijke rendement lager was.

Voor je financiering betekent dit vooral: reken je rendement scherp door, inclusief belastingen. Voor grotere portefeuilles kan een bv interessant zijn, maar dat hangt sterk af van je situatie. Veel geldverstrekkers financieren zowel particulieren als bv's, soms tegen verschillende voorwaarden.

Waar geldverstrekkers nu op letten

Door deze veranderingen kijken geldverstrekkers kritischer naar de huurinkomsten. De belangrijkste toetsen:

1. LTV: meestal maximaal 70 à 80% van de waarde in verhuurde staat. Hoe lager, hoe scherper de rente.
2. Rentedekking (ICR): de netto huur moet de rente ruim dekken, meestal minimaal 1,2 tot 1,5 keer.
3. Huursegment: sociale huur, middenhuur of vrije sector, en de bijbehorende maximale huur.
4. Energielabel: steeds vaker gekoppeld aan rentekorting of juist een opslag.

Vijf tips voor beleggers in 2026

1. Vergelijk breed. De verschillen tussen aanbieders zijn groot, vooral in de hogere LTV-klassen. Bekijk de actuele rente voor verhuurde woningen.
2. Verduurzaam slim. Een beter label levert WWS-punten, rentekorting en een hogere waarde op.
3. Kies je rentevaste periode bewust. Een langere periode geeft zekerheid over je kasstroom, maar is niet altijd duurder.
4. Denk na over de structuur. Privé of in een bv heeft gevolgen voor belasting, financiering en aansprakelijkheid.
5. Herfinancier op tijd. Loopt je rentevaste periode binnen een jaar af? Begin dan nu met vergelijken.