Rentedekking (ICR) en DSCR uitgelegd: de tweede grens van je lening

Twee grenzen, niet één

Veel ondernemers en beleggers denken bij financiering vooral aan de loan-to-value (LTV): hoeveel procent van de waarde van het pand mag je lenen? Die vraag is belangrijk, maar het is maar de helft van het verhaal.

Een geldverstrekker wil ook zeker weten dat je de rente en aflossing elk jaar kunt betalen. Daarvoor gebruikt hij twee kengetallen: de rentedekking (ICR) en de debt service coverage ratio (DSCR). Ze klinken technisch, maar het idee is eenvoudig. In dit artikel leggen we uit hoe ze werken en waarom ze soms meer bepalen dan je LTV.

Wat is de rentedekking (ICR)?

ICR staat voor interest coverage ratio. Je deelt de netto inkomsten uit het pand door de rente die je per jaar betaalt:

ICR = netto huurinkomsten ÷ jaarlijkse rente

Met netto huurinkomsten bedoelen geldverstrekkers de huur na exploitatiekosten, zoals onderhoud, verzekering, onroerendezaakbelasting, beheer en een post voor leegstand. Een ICR van 1,25 betekent dat je netto huur 125% van de rente is. Er is dan een buffer van 25% voor tegenvallers.

De ICR wordt vooral gebruikt bij verhuurd vastgoed: huurwoningen, verhuurde bedrijfsruimte en kantoren. Veel aanbieders hanteren een minimum tussen ongeveer 1,2 en 1,5. Hoe hoger het risico van het pand of de huurder, hoe hoger de eis.

Wat is de DSCR?

De DSCR gaat een stap verder. Hier kijk je niet alleen naar de rente, maar naar alle financieringslasten, dus ook de aflossing:

DSCR = beschikbare kasstroom ÷ (rente + aflossing)

Bij een belegger is de kasstroom meestal de netto huur. Bij een ondernemer die het pand zelf gebruikt, kijkt de geldverstrekker naar de kasstroom van de onderneming: grofweg de winst na belasting plus afschrijvingen. Het pand moet dan door het bedrijf worden gedragen.

Gangbaar is een DSCR van minimaal ongeveer 1,2 à 1,3. De DSCR is vaak strenger dan de ICR, omdat de aflossing meetelt. Een lening met hoge verplichte aflossing kan dus op de DSCR stranden, ook als de rente ruim gedekt is.

Rekenvoorbeeld: welke grens bepaalt je lening?

Stel, je koopt een verhuurd woningcomplex voor € 800.000. De bruto huur is € 44.000 per jaar en je rekent met 25% exploitatiekosten. Je netto huur is dan € 33.000. De geldverstrekker hanteert een maximale LTV van 75%, een minimale ICR van 1,25 en rekent met 5,5% rente.

Hier is niet de LTV maar de rentedekking de beperkende factor. Je kunt € 480.000 lenen in plaats van € 600.000, dus je hebt € 120.000 meer eigen geld nodig dan je op basis van de LTV zou denken.

Nu een kantoorpand van € 1.200.000 met een netto huur van € 81.600. Bij 70% LTV leen je € 840.000. De rente bij 5,5% is € 46.200, dus de ICR is 1,77. Met 2% aflossing per jaar (€ 16.800) komt de DSCR uit op € 81.600 ÷ € 63.000 = 1,30. Beide toetsen worden gehaald, en hier bepaalt de LTV de lening.

Waarom een hogere rente je leenruimte verkleint

De rentedekking reageert direct op de rente. Stijgt de rente in het kantoorvoorbeeld van 5,5% naar 6,5%, dan wordt de jaarlijkse rente € 54.600. De ICR daalt naar 1,49 en de DSCR naar € 81.600 ÷ € 71.400 = 1,14. Dat is onder de 1,2 die veel geldverstrekkers vragen.

Dat is vooral relevant bij herfinanciering. Een lening die vijf jaar geleden ruim binnen de normen viel, kan bij het aflopen van de rentevaste periode op de rentedekking vastlopen. Begin daarom op tijd met rekenen. Hoe je rente is opgebouwd, lees je in Wat bepaalt je hypotheekrente?

Zo verbeter je je rentedekking

• Kies een langere rentevaste periode als die tegen een lagere of vergelijkbare rente beschikbaar is. Vergelijk de periodes in de actuele rentetarieven.
• Breng meer eigen geld in. Een kleinere lening betekent minder rente en dus een hogere ICR.
• Onderbouw je huur goed. Lopende huurcontracten, een actuele huurlijst en lage leegstand maken je netto huur geloofwaardiger.
• Beperk de aflossing waar dat verantwoord is. Een lagere verplichte aflossing verbetert je DSCR, al vragen veel geldverstrekkers bij hogere LTV's wel een minimale aflossing.
• Verduurzaam. Een beter energielabel kan rentekorting opleveren en maakt het pand aantrekkelijker voor huurders.

Zo helpt Financieringsgilde Groningen

Omdat elke geldverstrekker zijn eigen normen hanteert, loont het om vooraf door te rekenen waar jouw pand het beste past. De adviseurs van Financieringsgilde Groningen, aan de Kattegat 6-8 in Groningen, toetsen je plan op LTV, ICR en DSCR bij meerdere aanbieders. Zo weet je vóór de aanvraag welke grens jouw lening bepaalt en hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Loopt je rentevaste periode binnenkort af, of wil je een pand aankopen? Begin met een snelle berekening en laat ons daarna meekijken naar de structuur van je financiering.